아파트 투자비용과 수익성 시뮬레이터 - 1가구 1주택 실거주 특례 적용

📌 1가구 1주택 실거주 조건 시뮬레이터

농어촌특별세 – 전용면적 85㎡ 초과 시 취득세에 0.2% 추가 체크박스 선택
법무사 수수료 – 보수 + 증지대 + 정액 등록면허세(3,000원) 포함
장기보유특별공제 – 보유연수 = 거주연수 가정 (연 8% 누적, 최대 80%)
세부담 상한제 – 복잡도로 인해 생략되었습니다.
공시지가 비율 – 대략적이고 일반적 비율입니다. (수정가능)

ⓘ (주의) 모든 계산은 시뮬레이션을 위한 수치이며, 일정부분 오차가 있습니다.

1🏷️ 취득 및 비용

매입 금액 (만원)

자기 자본 (만원)

대출 금액 (자동 계산) (만원)

추가 대출 (만원)

총 대출 금액 (만원)

수선비 (만원)

공시지가 비율 (%)

규제지역 (+0.5%p) 전용면적 85㎡ 초과 (농어촌특별세 0.2% 추가) ⓘ

2🏦 대출 실행

대출 이자율 (%)

상환방식

상환기간 (년)

예상 월 원리금 (만원)

월 이자 (만원)

3📊 수익성 비교

보유 기간 (년)

예상 매각가 (만원)

예금금리(세전) (%)

💰 예상 순수익 (참고용)-

📈 예금 대비 초과 수익-

🏦 총 대출 이자 추정-

ⓘ 실시간 계산은 단순 추정치입니다. 정확한 분석은 '시뮬레이션' 버튼을 눌러주세요.

📋 1. 초기 투입 세부 명세

비용 구분	법정 기준	금액 (만원)

📊 2. 연차별 누적 비용 및 순수익 (재산세 = 본세 + 도시지역분 0.14%)

연차	재산세	종부세	금융이자	총액	누적비용율	양도세	순수익

📈 보유기간 10년시 실질 이익 계산 ⓘ

💰 총 매입 비용 (자본+대출+수선비)	-
🎯 예상 매각가 (자산 처분 목표액)	-
📈 시세 차익 (매각목표가-총매입비)	-
🏛️ 재산세 합계 (Total Property Tax)	-
🏦 이자 합계 (Total Interest)	-
💰 순수익 (차익-[재산세+이자])	-
📊 기회비용(예금) (예금이자 예상소득)	-
📈 초과 수익 (순수익-예금이자소득)	-
연평균 초과수익	-
자기자본 대비 연평균	-

ⓘ 재산세는 동일 건물 내에서도 층별로 다를 수 있습니다.
무위험 수익(예금)은 아파트를 매입하지 않고 자기자본을 예금 등 무위험 상품에 운용했을 때 얻을 수 있었던 기대 수익입니다 (세후 15.4% 적용).
초과 수익 = 순수익 - 무위험 수익 (예금 대비 추가 수익)

매각 순수익 무위험 수익(예금) ※ 음수 = 손실

🏠 아파트 투자비용과 수익성 시뮬레이터

📈 보유기간 10년시 실질 이익 계산 ⓘ